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[jaja224]

Primo vorrei ringraziarvi e poi vi chiedo aiuto x csapire ho trovato su 

Decisioni da prendere in una villetta bifamiliare

Sono sicuro che, al sentir parlare di condominio, hai già pensato all’amministratore. Ebbene in questo caso non c’è bisogno visto che tale figura professionale diventa obbligatoria solo quando ci sono più di otto condomini. Quindi ad amministrare le varie necessità dell’edificio, almeno per quanto riguarda le parti comuni, possono essere entrambi i proprietari di volta in volta. E qui sorge un problema. Se di norma, nei condomini, si decide in assemblea secondo la regola della maggioranza, quando i proprietari sono due o si forma l’unanimità oppure c’è una situazione di stallo dove l’uno e l’altro hanno posizioni opposte. Pertanto, come ha precisato la Cassazione, se manca l’unanimità, l’unica soluzione è rivolgersi al tribunale [3]

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Villa bifamiliare: rapporti tra proprietari

22 Novembre 2018

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Il condominio minimo: che succede se nello stesso edificio ci sono solo due famiglie?

Tua madre, proprietaria di una villetta ove, fino alla sua vecchiaia, ha vissuto con il marito e le due sorelle, ha deciso di lasciarti uno dei due piani mentre l’altro lo ha messo in vendita. Ti trovi così a dover convivere con degli estranei che abiteranno al piano terra mentre tu hai optato per il piano superiore. È sopraggiunta ora la necessità di fare dei lavori di ristrutturazione: si tratta del tetto e di alcune parti del giardino. I nuovi arrivati però non ne vogliono sapere di partecipare. Secondo loro, infatti, le spese di copertura dell’immobile spetta a te che stai all’ultimo piano e, per quanto riguarda il giardino, in assenza di una netta divisione, non c’è modo di obbligarli a spendere dei soldi per un tratto che non percorrono mai. Questi e tanti altri problemi che potranno sorgere tra i due vicini di casa come si risolvono? Come vanno regolati i rapporti tra proprietari di una villa bifamiliare?

Ti sembrerà strano ciò che sto per dirti ma se, in uno stesso edificio, vivono più di due soggetti diversi si crea in automatico un condominio. Per l’esattezza si parla di condominio minimo. Questo concetto è stato elaborato dalla giurisprudenza visto che il codice non lo prevede in modo espresso. Una cosa è certa: perché si realizzi un condominio è sufficiente che la proprietà dell’edificio sia divisa almeno tra due persone.

Di tanto parleremo qui di seguito. Per poter spiegare quali sono i rapporti tra proprietari di una villetta bifamiliare dobbiamo anche comprendere cosa si intende per condominio minimo e come funziona. Procediamo dunque con ordine.

Indice

1 Cos’è un condominio minimo?

2 Villetta bifamiliare: quali parti sono in comune?

3 Decisioni da prendere in una villetta bifamiliare

4 Villa bifamiliare: ci vuole il regolamento di condominio?

5 Villa bifamiliare: come vengono divise le spese?

6 Lavori urgenti in una villetta bifamiliare

Cos’è un condominio minimo?

Per condominio minimo, secondo la definizione abbracciata dalla giurisprudenza, s’intende quel condominio composto anche da due soli  partecipanti, evenienza che si verifica quando l’unico proprietario dell’immobile ne vende una parte a un altro soggetto o, dopo il decesso, trasferisce in successione l’edificio ai suoi eredi.

La nascita di un condominio minimo comporta l’applicazione di alcune delle regole del codice civile dettate per il condominio ordinario [1]; altre invece non possono essere calate in tale contesto proprio per la particolare situazione dettata dal numero dei comproprietari; è il caso ad esempio delle norme relative ai quorum necessari per la valida costituzione dell’assemblea e per l’adozione delle relative delibere.

Il condominio minimo è dunque quello composto da soli due proprietari. Nella prassi, tuttavia, il concetto viene applicato anche a quegli immobili dove i proprietari sono in numero inferiore rispetto al numero oltre il quale è obbligatorio nominare un amministratore di condominio, ossia più di otto.

Villetta bifamiliare: quali parti sono in comune?

A questo punto bisogna capire quali sono le parti della villetta bifamiliare che rientrano nel condominio e che quindi si considerano comuni. L’elencazione è contenuta nel codice civile che, tuttavia, fa solo degli esempi ben potendo, a seconda dei luoghi, rientrare nel condominio altre parti.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio (salvo che l’atto di provenienza disponga diversamente) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le quattro facciate esterne; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di riscaldamento, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, l’antenna tv anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

Decisioni da prendere in una villetta bifamiliare

Sono sicuro che, al sentir parlare di condominio, hai già pensato all’amministratore. Ebbene in questo caso non c’è bisogno visto che tale figura professionale diventa obbligatoria solo quando ci sono più di otto condomini. Quindi ad amministrare le varie necessità dell’edificio, almeno per quanto riguarda le parti comuni, possono essere entrambi i proprietari di volta in volta. E qui sorge un problema. Se di norma, nei condomini, si decide in assemblea secondo la regola della maggioranza, quando i proprietari sono due o si forma l’unanimità oppure c’è una situazione di stallo dove l’uno e l’altro hanno posizioni opposte. Pertanto, come ha precisato la Cassazione, se manca l’unanimità, l’unica soluzione è rivolgersi al tribunale [3].

Villa bifamiliare: ci vuole il regolamento di condominio?

Come non è obbligatorio l’amministratore non è neanche necessario il regolamento di condominio il quale diventa vincolante solo a partire da 11 condomini.

Villa bifamiliare: come vengono divise le spese?

In assenza di un regolamento e quindi di una divisione dell’immobile per millesimi, tutte le spese sono divise a metà tra i condomini. Se il tetto dovesse essere di proprietà esclusiva del condominio del primo piano, questi deve provvedere da solo alle spese nella misura di un terzo, mentre gli altri due terzi si dividono al 50% tra entrambi.

 

 

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[JOSEFAT]

quindi??

qual'è la domanda??

[Tullio01]

jaja224 dice:

Pertanto, come ha precisato la Cassazione, se manca l’unanimità, l’unica soluzione è rivolgersi al tribunale 

Infatti è così --> art 1105 cc

 

Art. 1105. Amministrazione.

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.

Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

JOSEFAT dice:

quindi??

qual'è la domanda??

Infatti, me lo sono chiesto anch'io 👍

[jaja224]

Tullio01 dice:

Infatti è così --> art 1105 cc

 

Art. 1105. Amministrazione.

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.

Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Infatti, me lo sono chiesto anch'io 👍

vro prerdonatemi, la domanda è essendo bifamigliare fino ad oggi sempre diviso tutto a meta, ora problema luce scale e quindi la ripartizione si fa in base ai millesimi che non abbiamo e al piano, non capisco, se non ho obbligo perche x luce si

 perche devo essere costretta ad installare un conttore x 5 lampadine solo perchè altro lo vuole di proposito, 

Modificato 16 Gennaio, 2020 da jaja224

[Tullio01]

jaja224 dice:

vro prerdonatemi, la domanda è essendo bifamigliare fino ad oggi sempre diviso tutto a meta, ora problema luce scale e quindi la ripartizione si fa in base ai millesimi che non abbiamo e al piano, non capisco, se non ho obbligo perche x luce si

 perche devo essere costretta ad installare un conttore x 5 lampadine solo perchè altro lo vuole di proposito, 

Il condominio esiste anche se minimo, per cui se nessuno dei due desidera accollarsi le spese per la luce delle scale sul suo contratto di fornitura, decidete di sottoscrivere un contratto con il fornitore a nome del condominio con CF condominiale e non a nome di un solo condomino, e poi ripartite le spese a norma dell'art 1123 cc 2° c. (proporzione altezza piano) 

Modificato 16 Gennaio, 2020 da Tullio01